在法国租房，无论是入住还是退房，**état des lieux（房屋状况清单）**都是非常重要的一步。它直接关系到押金是否能顺利退还，也可能在日后房东与租客发生纠纷时，成为关键证据。
不少房东在遇到租客不配合、拒绝约退房验房时间，或已经搬走不见人的情况下，会考虑请司法执达员介入。这里的“司法执达员”，也就是过去大家常说的 huissier de justice，现在正式名称为 commissaire de justice。
但问题是：房东是否可以不提前通知租客，直接请司法执达员上门做退房验房？
答案是：风险很大，甚至可能导致这份验房文件被租客挑战。
根据法国1989年7月6日租赁法，正常情况下，房屋状况清单应由房东和租客双方共同完成，也就是所谓的“contradictoire”程序，意思是双方都有机会到场、确认和提出意见。
如果双方无法达成一致，或者一方拒绝配合，房东或租客都可以要求司法执达员介入。但这并不意味着房东可以“突然袭击”。法律要求，在司法执达员进行房屋状况清单之前，双方必须至少提前7天收到通知，而且通知必须通过带回执的挂号信寄出。
也就是说，即使租客态度不好、拒绝沟通，房东也不能跳过这一步。通知中通常应写明验房的日期、时间、地点，并寄给租客本人；如果租客有合法代表，也应通知相关代表。
如果租客已经收到挂号信通知，但当天没有出现，司法执达员仍然可以进行验房。此时，程序是有效的，租客之后很难仅以“自己没到场”为理由否定这份文件。
比较复杂的是租客已经搬走、不留新地址的情况。比如租客把钥匙丢进信箱，直接离开，没有正式退房，也没有留下新住址。即便如此，房东仍然应该寄出通知。如果确实没有其他地址，通常可以把挂号信寄到原出租房地址，但房东最好保留证据，证明自己并不知道租客的新地址。
真正容易出问题的是另一种情况：房东在退房当天发现房子有损坏，于是马上打电话请司法执达员来记录，却没有提前7天用挂号信通知租客。这样的文件虽然可能作为单方面记录提交，但它不一定等同于法律意义上的正式房屋状况清单。若后续因为押金扣款发生争议，租客可以向法院提出异议，房东也可能失去一项重要证据。
当然，司法执达员也可以做另一类文件：单方面 constat，也就是由房东单独委托的现场记录。这类文件可以在诉讼中使用，但证明力通常不如依法通知双方后完成的正式 état des lieux。
费用方面，如果司法执达员依法介入制作房屋状况清单，原则上费用由房东和租客各承担一半。法国商业法典规定，相关费用按住房面积计算：50平方米及以下为110.68欧元；50至150平方米为128.95欧元；150平方米以上为193.43欧元。实际操作中，如果租客失联或不回应，房东往往需要先垫付全部费用，之后再尝试向租客追偿一半。
对房东来说，最重要的一点是：不要因为着急扣押金或保留证据，就忽视程序。法国租房纠纷中，手续是否规范往往非常关键。只要涉及司法执达员验房，提前7天、挂号信、明确时间地点，这几个步骤最好一个都不要少。
对租客来说，也要注意：收到这类挂号信后不要置之不理。如果房东程序合法，而租客自己不到场，司法执达员仍然可以完成验房，相关记录日后可能被用于押金扣除或损坏赔偿纠纷。
简单来说，房东可以请司法执达员验房，但不能绕过租客。提前正式通知，不只是礼貌问题，而是法律程序的一部分。
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