房地产：市场回暖，但为何购房仍如此困难？

房地产市场正在重拾生机。2025年，旧房成交量录得近95万套，这一水平与2017年相当，同比去年增长了11%。但这一增长势头是在一个完全不同的背景下展开的：在2015年至2021年利率持续下降（20年期利率从1.7%降至1.05%）之后，根据Meilleurtaux和leboncoin immo在本周二（2月10日）发布的房产市场首份晴雨表显示，2026年1月的20年期利率目前稳定在3.30%。




在价格方面，整体保持稳定：继2017年至2021年间上涨24%后，而自2022年以来仅上涨2%，证实了增速的大幅放缓。然而，部分城市仍经历了显著增长：布雷斯特（Brest）受T3和T4房型持续需求的带动，房价上涨了8%；米卢斯（Mulhouse）受家庭住宅驱动上涨了7%；梅斯（Metz）则因小户型带动上涨了6%。卡昂（Caen）表现尤为突出，两年内增长了13%。巴黎在经历了一年的平稳期后，录得5%的增长，主要归因于三居室房源的稀缺。相反，此前价格飙升的波尔多（-2%）、南特（-3%）和格勒诺布尔（-2%）则证实了连续第二年的下降趋势。


平均贷款金额约为24.6万欧元，贷款期限保持在22年3个月。成功获得贷款的家庭平均月收入为5276欧元。首次购房者占获贷人群近70%，其中31%的人在30岁以下，近70%的人在40岁以下，但购房机会依然处于紧张状态。如今，首付款（Apport）已成为房产项目能否达成的上调变量。

2025年，在受调研城市中，通过Meilleurtaux协助的借款人平均首付占购买总预算的17%，即5.2万欧元。这一数字在里昂达到10.09万欧元，在巴黎达到13.2万欧元，而在艾克斯、波尔多、卡昂、马赛、尼斯、雷恩和图卢兹则接近7万欧元。这些金额相当于超过13个月的平均收入，凸显购房负担之重。


具体来看，对于中位数收入的单身人士，必须预留相当于15个月工资的首付（3.2万欧元）；在艾克斯、波尔多、里尔、里昂、蒙彼利埃、尼斯、雷恩和斯特拉斯堡，这一数字则超过两年。对于无子女的夫妇，需要准备相当于10个月收入的首付。只有有子女的家庭由于中位数收入较高，情况稍微好一些（首付相当于5个月工资）。但仍有三座城市让他们望而尘莫及：要成为一套80平方米T4公寓的业主，在普罗旺斯地区艾克斯需要准备23万欧元的首付，尼斯为23.8万欧元，而在巴黎则需要68.5万欧元——这简直是一笔巨款。

Meilleurtaux的编辑总监Maxime Chipoy总结道：“面对高企且未从根本上下跌的房价以及目前的利率，成为业主所产生的月供对于大量家庭来说是无法承受的。唯一的杠杆只剩下延长贷款期限（仅保留给最年轻的群体）、减小目标居住面积或增加首付。这种逐渐被排除在外的现象阻碍了居住流动性，使许多家庭被迫留在租赁市场中，有时长达数年，以等待房价下跌或积累足够厚实的首付。”


来源：TF1 info