空房租赁：基本维持现状（但有惊喜）
近几个月来，空房租赁一直是议会辩论的焦点。核心问题反复出现：是否应该提高其吸引力，以平衡与带家具租赁的竞争？曾有传言称将进行税务调整，例如将“微型土地税”（micro-foncier）的扣除比例提高到 50%，与“微型 BIC”持平。虽然这些方案引发了广泛讨论，但最终并未落实，空房租赁的常规体制基本保持不变。
👉 直到 Jeanbrun 法案的到来。 2026 年推出的 Jeanbrun 法案标志着一个重大突破：空房租赁历史上首次可以进行房屋折旧，并产生可从总收入中抵扣的“土地亏损”（déficit foncier）。这一举措彻底重洗了面对 LMNP 时的竞争格局。
Jeanbrun 法案：空房租赁的税务利器！
作为 2026 年预算案的一部分，Jeanbrun 法案为投资者开辟了新路径：它允许对空房进行折旧，并产生可抵扣总收入的土地亏损——这种机制此前仅限于带家具租赁。
具体而言，投资新房（或经过大规模翻新的旧房），可以对房屋价格的 80% 进行折旧（剩余 20% 为土地价值）。这种折旧额可以抵减应纳税租金，甚至创造土地亏损，从而直接降低个人所得税。
👉 适用条件：
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时间： 适用于 2026 年 2 月 21 日至 2028 年 12 月 31 日之间的收购。
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类型： 仅限集体住宅（公寓），包括：
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新房（从未入住）；
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预售房（VEFA，按图纸购买）；
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进行过大规模翻新的旧公寓（装修费用至少占购买价格的 30%）。
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折旧如何运作？
假设个人在 2026 年以 300,000 欧元购买了一套预售公寓，并以中等租金上限出租：
| 参数 | 金额 |
| 购买价格 | 300,000 € |
| 可折旧基数 | 300,000 € × 80% = 240,000 € |
| 折旧率 | 3.5% |
| 年折旧额 | 8,000 €（计算值为 8,400 €，封顶为 8,000 €） |
| 总折旧额 | 9 年共 72,000 € |
LMNP：优势正在缩减
多年来，LMNP 一直是寻求最大化税务优惠的房地产投资首选。通过房产折旧、各项税费扣除和优化的税制，带家具租赁通常能抵消大部分租金税收。但风向变了。
🙋♀️ 继 2024 年对旅游短租收紧政策、2025 年将折旧纳入增值税计算后，2026 年这一趋势仍在继续。逻辑很明确：缩小带家具租赁与空房租赁之间的税务差距。
👉 社会附加税（CSG）上调：LMNP 增加 1.4%
2026 年的一项既定措施涉及 CSG。对于按 BIC 纳税的非专业带家具出租人，其税率从 9.2% 上调至 10.6%。因此，总的社会征税比例（prélèvements sociaux）变为：
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空房租赁： 17.2%
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LMNP： 18.6%
这意味着带家具租赁的租金税负显著增加，而空房租赁的社会税收保持稳定。
👉 折旧机制成为目标
LMNP 的“实际税制”（régime réel）目前仍具吸引力，因为它允许在常规开支（维修、地税、贷款利息等）之外进行折旧。前几年折旧率可超过 4%，大幅降低了应纳税所得额。
2026 年折旧原则虽未取消，但其水平可能发生变化。由于它被认为比“传统”空房租赁过于优惠，部分议员提议将其年折旧率限制在 2% 左右。虽然该想法在 2026 年预算辩论中暂未通过，但未来仍可能重提。
Jeanbrun vs LMNP：对决重燃
在做出选择前，必须对比两者的规则。两者都基于折旧原则，但在运作方式、约束条件和实际收益上存在显著差异。
| 参数 | Jeanbrun (空房) | LMNP (带家具) |
| 租期承诺 | 9 年 | ❌ 无 |
| 折旧 | ✅ 是 | ✅ 是 |
| 亏损抵扣总收入 | ✅ 是 | ❌ 否 |
| 社会征税 | 17.2% | 18.6% |
| 企业地税 (CFE) | ❌ 无 | ✅ 有 |
| 计入财富税 (IFI) | ✅ 是 | ✅ 是 |
| 出售时折旧计入增值 | ✅ 是 | ✅ 是 |
| 租金/收入限制 | ✅ 有 | ❌ 无 |
| 家具费用 | ❌ 无 | ✅ 有 |
| 会计师需求 | ❌ 否 | ✅ 是 |
| 建筑类型 | 新房/重修旧房 | 任何类型 |
| 房产类型 | 仅公寓 | 公寓或别墅 |
| 租客流动率 | 低 | 高 |
策略总结
除了数据，实际的操作影响也是选择的关键。
👉 带家具租赁 (LMNP)：自由是有代价的
LMNP 长期以来是最高效的投资方式。租金自由（非限租城市）、无收入门槛、可选房源多样（包括无需翻新的旧房），框架非常灵活。
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弊端： 必须选择“实际税制”才能折旧，这意味着需要精准会计核算，通常要聘请会计师，增加了年度成本。此外，还有家具购买及维护成本，且租客更换频繁导致的空置风险更高。
👉 Jeanbrun 法案：规则更多，架构更稳
Jeanbrun 采取了不同的方式。它设定了框架：空房租赁、9 年租期承诺、租金和租客收入封顶。自由度受限，但管理更简单：
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优势： 无需申报开业、无需购买家具、无需强制聘请会计师、无需缴纳 CFE。租客稳定性通常更好，降低了空置风险。折旧可覆盖 80% 房价，产生的土地亏损可抵扣总收入长达 20 年以上。
结论： 对于高收入阶层（高边际税率）而言，从长期财富积累的逻辑来看，Jeanbrun 法案带来的税务抵减效果可能更加强大。
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