法国房贷利率继续上涨，部分购房贷款申请或被“卡住”

法国房地产贷款市场近期再次出现紧张信号。根据多家房贷经纪机构的观察，2026年春季以来，法国房贷利率持续小幅上升，部分银行5月新利率表上调幅度达到0.10至0.20个百分点。当前市场平均利率大约为15年期3.20%、20年期3.38%、25年期3.50%。



问题不只在于利率上涨，更在于法国的“高利贷上限”（taux d’usure）机制。这个上限是银行发放贷款时不能超过的最高综合年利率，包含贷款利率、保险费、手续费、担保费等全部成本。自2026年4月1日起，10年至20年期房贷的高利贷上限为4.48%，20年以上贷款为5.19%。

这意味着，一些购房者虽然收入稳定、还款能力正常，但因为贷款综合成本超过法定上限，银行仍可能无法批准贷款。CAFPI根据2026年第一季度超过6000份贷款材料测算，目前已有约14%的房贷申请可能因高利贷上限被拒；如果利率继续上升，到5月至6月，这一比例可能升至20%。

受影响较大的包括三类人：一是贷款期限较短、希望少付利息的优质借款人；二是贷款金额较小的首次购房者或普通家庭；三是45岁以上购房者，因为他们的借款保险费用更高，更容易推高综合年利率。

对在法国买房的华人家庭来说，这个变化值得特别注意。过去很多人认为，只要收入足够、首付充足，贷款就比较稳。但现在银行审核不仅看收入和负债率，还要看综合年利率是否低于 taux d’usure。一些看似“好”的贷款方案，可能因为保险费、手续费或贷款期限设置不合理而被卡住。

业内人士建议，准备买房的人应尽早让银行或房贷经纪人做模拟，特别要比较不同贷款期限、保险方案和银行手续费。必要时，可以通过更换贷款保险、调整贷款年限、增加首付或拆分贷款结构，降低综合年利率，提高贷款通过率。

目前，部分市场人士呼吁法国重新启用类似2023年的“每月调整高利贷上限”机制，以便让监管上限更快跟上市场利率变化，避免大量可贷款家庭被制度性排除在市场之外。