租约到期或退租，租客却不肯搬走？这种情况该怎么办？

意大利《华人街》消息：房东收回自用，租客却不肯搬走？在意大利遇到这种情况该怎么办？
对于在意大利打拼的移民朋友来说，租房是生活里的一件大事。无论是作为租客（inquilino/conduttore）还是房东（locatore/proprietario），了解租房相关的法律规定，都能帮助我们更好地维护自身权益，避免不必要的纠纷。近期，有读者咨询关于房东不续约（disdetta）后，租客拒绝搬离，以及租客提前解约（recesso anticipato）时最后一个月租金如何支付的问题。我们根据意大利法律为您梳理了相关要点。

一、 房东依法发出不续约通知后，租客不走怎么办？
根据意大利法律，房东有权在特定且严重的情况下，通过在合同到期前至少提前6个月发送挂号信（raccomandata）或同等效力的通知（如PEC），来表达不续约的意愿（即行使“disdetta”权利），阻止合同的自动续签。这些情况通常包括房东需要将房屋收回给自己、配偶、父母、子女或二代以内的亲属居住，或需要对房屋进行大规模翻修等。

然而，有时会出现这样的情况：房东已按规定发出了不续约通知，但租客在合同到期后，却以继续支付租金为由，拒绝搬离。此时，法律是如何认定的呢？

意大利最高法院的判例（Cass., 18 gennaio 2021, n. 708）明确指出，房东发出有效的不续约通知后，合同到期即告终止。租客单纯地继续住在房子里并支付租金，并不构成合同的自动续签。租客的这种行为被视为无权占有，他需要支付实际占用期间的租金，而房东因此蒙受的其他损失，还有权要求相应的赔偿。

作为房东，面对这种情况的正确做法是：
启动法律程序：立即通过律师向法院提起“租赁期满驱逐令”（procedura di sfratto per finita locazione）。

法院审理：
如果租客在法庭上不提出异议或未到庭，法官将批准驱逐令（convalida di sfratto），并设定一个搬离的最终期限。
如果租客提出异议，案件将进入普通诉讼程序，最终由法院作出判决。
强制执行：获得生效的驱逐令后，如果租客仍不搬离，房东可请求司法警察（ufficiale giudiziario）介入，必要时在警方协助下强制收回房屋。

核心提示：对于租客而言，收到有效的不续约通知后，应积极寻找新的住处，并在合同到期时按时搬离。继续强占房屋不仅会面临被强制驱逐的风险，还可能被追索占用期间的租金及赔偿，并影响个人信用记录。

二、 租客提前解约，最后一个月租金怎么算？
在固定期限的租房合同中，如果租客因工作调动、健康等“严重原因”（gravi motivi）需要提前搬离，法律允许其行使提前解约权（recesso anticipato）。通常需要提前6个月（除非合同另有约定）书面通知房东。

这里一个常见的疑问是：如果最后一个月租金的支付日早于通知期届满日，这最后一个月（可能只有部分时间实际居住）的租金是否需要全额支付？

对于这个问题，法律界存在不同看法，但主流的、也是本文作者倾向的观点是：租客需要支付最后整个月份的租金。主要原因如下：

租金的最小单位是“月”：租赁合同约定的年租金通常被均分为12个月支付。从税务角度（参照DPR 22 dicembre 1986, n. 917第37条）来看，月度是最小的核算单位。

通知期效力：提前解约的通知期是为了给房东足够时间寻找新租客。在此期间，即使租客提前搬出，合同关系依然存续，租客有义务支付直至通知期结束的全部租金。

支付日的意义：每个月的租金支付，对应的是未来一个月的使用权。一旦到了合同约定的支付日，就意味着支付整个月租金的义务已经产生。

举例说明：
租客在2月10日收到房东的挂号信，启动6个月的通知期，通知期将在8月10日届满。合同约定每月5号支付当月租金。那么在8月5日这一天，租客仍有义务支付8月5日至9月4日这个周期的整月租金，即使他在8月10日就必须交还房屋。

总结：
无论您是房东还是租客，在处理租赁关系的终止时，都应严格遵守法律规定的程序和期限。
对房东：如需不续约，务必提前6个月以正式方式（挂号信或PEC）通知，并确保符合法定理由。若租客拒不搬离，应果断通过法律途径解决，避免因接受租金而产生“默认续约”的误解。
对租客：如需提前解约，同样需遵守提前通知期的规定。计算好最后费用的支付，避免因误解产生欠费或纠纷。

了解规则，依法办事，才能让我们的异乡生活多一份安稳，少一份烦恼。
注意：以上内容基于意大利现行法律（截至2026年2月）及主流法律观点整理，不构成具体的法律意见。在遇到实际纠纷时，建议咨询专业的律师或您信任的工会（Sindacato）的帮助。

——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。