【欧洲时报夏洛特编译】法国2024年颁布了一部短租房市场监管法，以减少税收优惠、赋权地方限制供应等手段来规范短租行为。几天后巴黎市府即宣布，依据该法律推出一系列新措施，2025年1月1日开始实施。
综合法新社、seLoger及Capital网站报道，近年来，爱彼迎（Airbnb）等短租平台在全球旅游城市迅速扩张，过量游客的涌入不仅带来扰民、环境破坏等问题，还严重冲击了传统长期租赁市场，造成房源短缺、房租高企甚至创下纪录，将本地居民和学生都排挤在出租房市场之外。
这样的情况在欧洲尤为突出。据欧盟统计局（Eurostat）数据，2024年第一季度，欧洲旅游短租在线预订量（涵盖Airbnb、Booking、Expedia及TripAdvisor等平台）同比录得28.3%的增长。欧洲最受欢迎的旅游城市各施各法，以应对这一迅速演变为社会难题的现象。限制出租天数是欧洲城市普遍采用的手段，而对短租打击最为严厉的当属西班牙的巴塞罗那。
法国出台短租监管法：“规范”而非“禁止”
短租市场监管法案由法国议员发起，自2023年4月开始筹备，今年11月在议会表决时几乎一致通过——仅极右翼投下反对票。
该法案的联合作者之一、社会党议员埃尚尼兹（Iñaki Echaniz）表示，“在住房陷入危机之时，短租房却呈爆炸性增长，在8年里从3万套猛涨至120万套。在这样的情况下，这部法律是必要的。其目的不是禁止，而是规范市场。”
这部监管法主要通过以下措施来限制旅游短租“野蛮生长”：
1、减少房东的税收优惠
在现行税收政策下，旅游短租收入可获得50%或71%的税收减免优惠（abattement），比传统的长期租赁更有利可图。因此，该法律特别修改了这项税收优惠政策，以降低短租对房东的吸引力。
根据公共服务网站（service-public.fr）的说明，对于非评级——即未申请1至5星标志的短租房，税收减免额度将降从50%降至30%，即与普通长租额度一致，减免金额上限从77700欧元降至15000欧元。对于评级的短租房（meublés classés）和民宿（chambres d'hôtes），这个额度则从71%下调至50%，减免上限从188700欧元下降至77700欧元。
2、统一能耗标准
在“住房紧张区”（zone tendue），新进入短租市场的房产必须进行能耗等级（DPE）诊断，并且按照时间表，达到最低的DPE等级要求：2025年至少达到F级；2028年达到E级；2034年及以后，所有现有和未来带家具旅游出租房，都必须至少达到D级。
统一短租房能耗要求，目的是防止隔热不佳、达不到长租标准的住房“漏入”短租市场。
3、为地方提供管理“工具箱”
新法还为所有市镇提供了规范短租现象的“工具箱”。至今，只有人口超过20万、位于“住房紧张区”的市镇有权采取限制措施。
从今以后，如果市镇长认为有必要，可以将个人通过租赁平台出租主要居所的天数上限，从现时的每年120天缩减至90天。
市镇还可以设立短租房的配额。那些位于“紧张区”或第二住宅占比超过20%的市镇，可以在其城市规划（PLU）中指定仅用于建设主要居所的区域。在巴黎市即将于11月中表决的新城市规划中，便包括了在蒙马特（Monmartre）、玛黑区（Marais）及埃菲尔铁塔周边禁止新增短租房的规定。
新法还要求普及短租房登记编号制度。出租人必须通知其物业委员会；物业委员会可以规定是否禁止短租。此外，在所有市镇，新建旅游短租房都将需要申请变更用途许可。
其实，在统一的监管法出台之前，部分城镇也尝试过一些措施。例如，布列塔尼半岛的Baule-Escoublac市规定，房东最多只能出租两处房产；Sables-d'Olonne和Saint-Malo则为市内各区设定配额；Annecy市也曾尝试采取类似措施，但被行政法庭驳回。
巴黎率先落实新法
“2.5万非法短租房”
短租房监管法在议会通过几天后，巴黎市府便率先拿起了这项新的法律“武器”。11月28日，巴黎市宣布，针对将主要居所用作带家具旅游短租行为的一系列新规范和惩罚措施，从2025年1月1日起上路。
主管住房事务的巴黎副市长波德里耶（Jacques Baudrier）称这是一场“历史性的胜利”。为应对日益严峻的住房危机，巴黎市府10多年来一直努力争取这一立法。
新措施经巴黎市议会表决后，将从明年起全面实施。除了新法规定的降低税收优惠额度外，巴黎的房东还将面临更严格的要求和审查，包括：
出租天数从每年最多120天缩短至90天；
短租业主必须通过国家在线平台注册，并提供证明其出租房屋为主要住所的文件。若虚假申报，将面临2万欧元罚款。
社会党籍的波德里耶表示，得益于新的立法，“我们拥有了更高效的法律武器”，以扩大处罚范围、加大对违规房东的打击力度。
市府计划加重现有罚款并引入新罚款。例如，非法改变房屋用途的罚款将翻倍、从5万欧元提高到10万欧元。
其他罚款则针对未能下架超过夜宿上限房源的短租平台，以及被认定“协助”违规租赁的物业管理公司。
据副市长波德里耶的估计，巴黎约有2.5万套短租房产属于非法出租，每年产生约10亿欧元的收入。这些房产实际上全年都在出租，而房东通常拥有多处物业，短租房并非其主要住宅。
“我们赢得了一场战役”，波德里耶说到，“但我们还有其他的战斗，特别是针对次要住宅和空置住房的税收问题。”副市长提到，目前巴黎约有30万套房屋空置。
爱彼迎回应：治标不治本
对此，Airbnb通过声明回应称：“我们不认为新规会对我们的业务产生显著影响。”然而，该公司对新措施表示遗憾，认为这些“转移注意力的措施”并不能解决住房危机，反而显示出当局选择“继续回避”巴黎市中心旅游集中带来的实质问题。
Airbnb还举出实例反驳：“在实施类似严厉措施的城市——如纽约，长期租赁市场并未因此产生积极影响。”
其他欧美城市是什么情况？
巴塞罗那：短租即将成为过去
在限制短租问题上，西班牙的巴塞罗那“领衔”欧洲城市。该市从2021年起已禁止了房东出租自住房的单个房间，是欧洲首个出台这类禁令的。但这仍未能遏止当地房租飞涨——在过去10年间飙升近70%。当地的商家承受不起铺租而关门，居民更是怨声载道，指责旅游业令巴塞罗那变得“无法居住”。
社会党的市长豪梅•科尔博尼（Jaume Collboni）决定采取“简单粗暴”的办法：2029年起全面禁止短租。
巴塞罗那市府计划，从现在开始到2028年底，逐步撤销共计10000套短租房的出租许可，从而促使这些房产回归长期租赁市场或直接出售。
伦敦、阿姆斯特丹：限制出租天数、住客人数
在伦敦市区及其周边区域，整套出租的房产每年最多出租90晚；但对房东自住的住宅中出租单个房间的情况，则没有任何限制。
令人意外的是，这一规定并非出自伦敦市府，而是由Airbnb平台于2017年主动引入的。Airbnb还在平台上明确标注这一规则，并解释说，这是为了“帮助伦敦业主在保障公共利益的条件下运营”房产。
阿姆斯特丹最初限制短租每年最多60天，但从2019年起，与Airbnb达成协议，将天数腰斩至30天。此外，该市还要求房东取得租赁许可和登记编号。
阿姆斯特丹还有一个特别的规矩：每套短租房每次最多只能接待4个人，但两孩家庭除外。
奥地利维也纳规定每年最多出租90天；德国的慕尼黑和斯图加特分别为60天和70天。
意大利：地方措施到全国立法
意大利的一些热门旅游城市，如罗马、佛罗伦萨和米兰等，目前仅限制历史中心区内的短租行为，但政府已计划在全国范围内立法，以统一监管旅游短租。
意政府去年推出的法案包括两项核心措施：
1.在高密度旅游城市（如罗马、米兰、威尼斯等）实施至少两晚起租的规定，未来扩展至其他城市。
2.引入全国统一的住宿租赁识别代码，取代现行的地区性编码体系。
纽约：30天起租
美国大都会纽约市去年9月出台新措施，禁止租期少于30天的短租，以促使这些短租房产能重新投放到长期租赁市场，还给纽约居民。
不过，法规也设有两项例外情况：属于“B类”公寓的房源（相当于在法国被列为商业用地的房产）并专门供旅游租赁使用的，或私人房屋在房东自住的前提下，可以短租少于一个月的时间。
纽约市还专门设有特别执法办公室（Office of Special Enforcement，OSE），负责确保这些新规得到严格执行。
（编辑：冬雨）